Il Programma Unitario di Valorizzazione Territoriale e i patrimoni immobiliari interessati
di Agenzia del Demanio
Direzione Centrale Strategie, Progetti di Valorizzazione e Partecipazioni
Il Programma Unitario di Valorizzazione Territoriale bolognese nasce dalla volontà di avviare una collaborazione istituzionale pubblico-pubblico per attivare un processo unico di valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici, ex militari ed ex ferroviari, presenti sul territorio comunale. I compendi interessati dal PUVaT sono 18 e occupano un’area urbana pari a circa 1 milione di mq, quasi un quarto della superficie del centro storico bolognese, con un valore stimato di oltre 300 milioni di euro.
L’avvio del PUVaT è stato formalizzato con la sottoscrizione di un Protocollo d’Intesa tra Ministero dell’Economia e delle Finanze, Agenzia del Demanio e Comune, e costituendo un tavolo tecnico operativo quale organo di governance del Programma. Il processo è stato sviluppato mediante uno studio di fattibilità, così da definire le linee-guida della valorizzazione del portafoglio immobiliare, poi trasmesse al Comune di Bologna.
A partire dal 2010, sono state attivate delle procedure per immettere sul mercato i beni già valorizzati ed è stata conseguita l’alienazione di sei compendi immobiliari. Data la tempestività con cui il Comune ha contribuito al completamento dei processi di valorizzazione, l’Agenzia ha deciso di premiarlo riconoscendogli una quota pari al 15% del prezzo di vendita.
Sulla scia del buon esito delle operazioni, gli attori coinvolti hanno deciso di avviare, nel 2012, delle azioni sinergiche per la valorizzazione dei restanti compendi: si sono così gettate le basi per una partnership pubblico-privato e sono state strutturate delle operazioni di finanza immobiliare, anche in virtù della costituzione della INVIMIT SGR SpA - Società di gestione del risparmio del Ministero dell’Economia e delle Finanze - e dell’avvio di un sistema integrato di fondi.
Nel dicembre 2013, per raggiungere gli obiettivi di finanza pubblica, sono stati trasferiti al FIV (Fondo Investimenti per le Valorizzazioni-Comparto Extra, gestito da CDPI SGR), tre beni appartenenti al portafoglio immobiliare PUVaT: le Caserme Sani, Masini e Mazzoni. Anche in questo caso è stato riconosciuto un premio al Comune.
Attraverso l’attività del tavolo tecnico operativo, composto dai rappresentanti dell’Agenzia e del Comune, il Programma unitario ha dato avvio a processi di riutilizzo funzionale e rigenerazione immobiliare, così da: razionalizzare gli immobili in uso alle Amministrazioni Statali; perseguire gli obiettivi di finanza pubblica e di riduzione della spesa; valorizzare il territorio attivando partnership pubblico-pubblico e pubblico-privato.
Questo tavolo tecnico operativo ha dimostrato come sia possibile avviare azioni sinergiche per la rivalutazione immobiliare e il miglioramento del tessuto urbano locale. Il PUVaT ha, infatti, introdotto un metodo e un approccio estremamente efficaci, giunti fino alla cooperazione e co-pianificazione urbanistica e territoriale tra Comune e Stato e alla condivisione di obiettivi e strumenti operativi con altri importanti proprietari immobiliari pubblici e privati (tra cui CDPI SGR e Sistemi Urbani - Gruppo Ferrovie dello Stato Italiane).
La messa a sistema di patrimoni immobiliari di proprietà differenti ha infatti consentito una gestione valida delle trasformazioni urbanistiche e un coordinamento nell’immissione di tali beni sul mercato.
Il partenariato pubblico-privato ha, invece, trovato piena realizzazione nell’attivazione di veicoli di finanza immobiliare e in funzione degli ulteriori strumenti forniti dalla normativa in materia di gestione e valorizzazione degli immobili pubblici.
In particolare, alla luce dei nuovi strumenti di finanza immobiliare introdotti con gli artt. 33 e 33bis D.L. n. 98/2011, conv. in L. n. 111/2011, il Programma di valorizzazione dei beni ex militari bolognesi è stato portato a compimento attraverso un considerevole lavoro di squadra di quattro istituzioni pubbliche - Comune di Bologna, Alma Mater Studiorum Università di Bologna, INVIMIT SGR e Agenzia del Demanio - che ha condotto alla sottoscrizione dell’Accordo quadro del 2 marzo scorso.
A conclusione di approfondite analisi di fattibilità condotte dall’Agenzia, con il supporto di primari operatori del mercato immobiliare, le Parti firmatarie dell’Accordo hanno individuato nei fondi immobiliari costituiti da INVIMIT SGR lo strumento più idoneo ed efficace per l’attuazione del programma.
Gli immobili interessati dall’Accordo saranno trasformati per rigenerare il tessuto urbano della città, dando nuova vita ad aree dismesse e abbandonate da anni e accentuando la componente di valorizzazione economico-sociale del PUVaT. Attraverso il fondo immobiliare”i3-Università”, gestito dalla INVIMIT SGR, sarà finanziato e realizzato, in collaborazione con l’Università di Bologna, il nuovo campus universitario nell’area “Ex Staveco”, già oggetto di precedente accordo tra Comune e Università. Per quanto riguarda invece le porzioni Est e Ovest del Tenimento “Prati di Caprara”, queste verranno conferite al Fondo “i3-Stato”, di prossima costituzione; a livello urbanistico, si tratta di una zona che apre ampie possibilità di trasformazione: si parla infatti di usi abitativi, direzionali e di servizio, oltre a una serie di importanti dotazioni territoriali, tra le quali un parco di circa 20 ettari.
In questo modo, si darà vita a un importante percorso di valorizzazione unitaria di immobili pubblici, una leva efficace per lo sviluppo e la creazione di occupazione, concorrendo alla riqualificazione urbana e alla riconsegna alla cittadinanza di “beni comuni”.
Sulla spinta di esigenze di innovazione e partecipazione della società civile, lo Stato e il Comune hanno rimesso a disposizione della collettività il patrimonio immobiliare pubblico, generando valore economico e sociale, con immediate ricadute sul sistema imprenditoriale e sul rilancio del partenariato pubblico-privato.
